房貸撇步
開美髮店的Ａ小姐最近向我們求助，她買了一間台中市的房子，後來銀行說房貸貸不下來，但自己手上的資金就只夠當頭期款，無力補足剩下的差額，可能面臨違約，上百萬的血汗錢可能化為烏有。
面對這樣的情況，其實我們在購屋前都可以提前試算，避免這樣的悲劇。
銀行房貸放款主要評估兩項指標：「房屋價值」以及「人的財務狀況」。
房屋價值
房屋價值的概念比較簡單，基本上只要你不是買了「超乎行情的價格」，或是買到有嚴重問題的房子，例如海砂屋、輻射屋、傾斜屋、兇宅，大部分在房屋價值這部分都可以過關。
通常房貸會貸不下來的，大多數都是人的財務狀況不被銀行認可，接下來就來教大家如何評估到底可以貸多少？
財務狀況
「收入」與「資產」要可被證明
銀行要借錢給你幾百萬甚至幾千萬，當然第一個會評估你有多少收入與資產，所以通常就會要你提供扣繳憑單、薪轉存摺這類的資料，以及名下的相關資產，例如存款、股票、基金、外幣與不動產等。
另外有一項資產是經常被忽略的，就是保單，許多保單會有所謂的現金價值，這也是你的資產，可以提供給銀行當作補充財力。
有些人的收入是領現金，例如小吃店、美容美髮、網拍等生意，這時候請務必切記「每月定期存入整筆」的作法，比如說賣雞排每天收的現金，在每月5號固定整筆存入某個銀行帳戶，如果可以最好可以附註「營業收入」或XX雞排店之類的，而且持續半年以上的時間，這樣才有機會說服銀行，你是有這筆收入的。
負債所得比
「負債比」是最重要的指標！！！
收入可被證明之後，最重要的就是「負債比」要達標，這是銀行內部稽核人員必算，但一般民眾可能不太懂的。
負債比完整的名稱是負債所得比，也就是你的每月負債金額當分子(所有債務月付金總和)，平均月所得(年所得除以12個月)當分母，「算出來的負債比必須 ≤ 60%」，舉例來說如果你的月薪是5萬，加計三節、年終獎金後年收是72萬，那你的平均月收入就是72/12=6萬，則大多數銀行可以接受你的每月負債金額是6萬x 60%=3.6萬元。
要特別注意這裡的月付金額是包含信貸、房貸、車貸等所有債務的月付總額，不能超過平均月所得的60%，不是只看房貸一項，若你有這間房貸以外的其他貸款，就要扣掉那些部分，剩餘的才是自己本次房貸銀行可以接受的月付金額。
然後去除以每貸100萬每月的本息月付金額，就是銀行會願意貸款的額度。
以前例來說，平均月收入6萬，所得負債比60%，最高負債月付金額是3.6萬。若房貸利率為1.5%，20年償還的話，則每貸100萬元每月需償還4826元，那麼可以銀行可以接受貸款的金額就是36000/4826=7.45（百萬），也就是可貸745萬。
若是30年利率1.5%，那就是36000/3452=10.42（百萬）也就是1042萬。
負債比破表時的作法
萬一如果你已經簽約，或是想買好一點的房子，也就是負債比爆表的時候，該怎麼處理？
第一，先找保人，可以補充你財力不足的部分，但保人的所有相關收入與負債都會一併計入，所以不要找背了很多房貸的人。
第二，拉長還款年限，目前有極少數銀行可以接受40年的攤還年限。
第三，若不想拉長還款年限，也有少部分銀行可接受60%以上的負債比，可接受70%甚至80%，但利率可能稍微會差一點。
提醒： 簽約前一定要先試算自身條件，嚴守「收入可被證明」、「負債比不破表」兩大關鍵，若擔心貸款下不來絕不可一次送好幾家，要先求有在求好，以免悲劇的發生。
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【關於阿霖】
1983年生，海軍潛艦軍官少校退伍。
高壓的軍事歷練，磨練出應有的責任心與榮譽感。
秉持可靠、負責任的態度，
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