有一天晚上，一位台北的朋友打電話過來，說她是在我們的Youtube頻道【買房大小事】，看到我們拍的台中5期跟8期環境介紹，讓她覺得很貼心，因為畢竟一位外地人，想在完全陌生的地方置產，需要花很多的時間研究跟實地考察，而這些影片幫助她聚焦很多。
其實阿霖不是土生土長的台中人，我出生在雲林，而擔任海軍10年以來，大多都在左營的軍艦上服務，所以在踏入台中擔任房仲之後，才開始研究台中的房市，深知買房是人生中的一件大事，除了少數以投資為主要目的的朋友之外，大多數人一輩子就買這麼一間，一定要非常謹慎。
所以，這篇文章的目的，是想更深入、更淺白、更簡短地介紹台中，希望讓朋友們在看完之後，對台中近期的精華區房市發展擁有全貌概念。
一、台中精華地理分區簡介
簡單介紹一下台中的地理分區：
台中的大肚山將台中分為左邊的海線區跟右邊的山線區。
而在山線區裡面，特別要留意的是在2013年完成的台74快速道路，
這一條環狀線內(簡稱環內)包圍的是舊的台中市中心，烏日高鐵站也在這個區域左下角的地方。
而沿著台74線環外(簡稱環外)周圍的是台中的衛星城市，
有南邊的大里、太平，北邊的潭子、豐原等等。
更外圍的話是海線的沙鹿、龍井、梧棲，
以及大甲溪以北的后里、大安、大甲等等。
這邊特別提醒的是，主要人口密集的部分在環內區域，
而環外區域則是主要產業工業區的所在。
二、台中為什麼近年來房市漲幅這麼大？它的基本面究竟如何？
台中房市漲幅最大的主要原因可以分成以下3點：
1.產業發展
基本面好不好第一個要看的是它工作機會。
台中的主要產業工作機會分佈在以下幾個區域：
(1)環外：
中科工業園區
台中工業園區
台中工業園區
潭子加工區
豐洲科技工業園區
中科后里園區
(2)環內：
三大醫院(榮總、中國醫、中山醫）以及市政府。
這些區域構成台中的主要產業，擁有相對較高薪的族群支持這些產業發展。
而台灣精密工業的發展近期受到許多關注，尤其疫情影響下，相對抗疫較有成效的台灣吸引了不少投資注入，
加強了這些科學園區、工業區的產業效益，帶動了不少就業需求。
2.交通建設
交通便利性的增加隨之而來帶動區域房價上漲
(1)公路
2013年完工的台74線環狀線，不僅讓台中市的南北交通更為方便，更讓外縣市要進入台中，可直接透由國道連接台74線導入，也讓環外區域的發展效益更加浮現。
台中主要聯外道路是國道一號、三號以及濱海公路，其中國一及國三可透由台74環狀線直接連通，將外縣市的交通便捷地導入台中的西、北、東側。
而對台中市民來說，這一條台74線更是台中現在最重要的交通命脈，疏通了很多塞車的問題。
例如說它開通之後，從原本的大里要到西屯，它就變得相對快速，不用走市區一路塞車過去，可以快速到達。
此外，台中有三條溝通舊市區到海線的主要幹道，
從北到南區分別是：
A.中清路：串連未來台中最熱門的水湳轉運站，然後經過機場到海線。
B.台灣大道：未來捷運藍線的規劃，經中科到海線。
C.向上路：從市區經精密園區到海線。
這三條主要幹道不僅溝通台中兩側的海線及山線，也是環內住戶主要到環外產業區就業洽公的主要命脈，也都因為台74線的串連變得更加四通八達。
(2)捷運及台鐵捷運化
軌道經濟的發展是世界主要都市必備的一個要素。台中捷運的通車及未來規劃，加速了相關地區的經濟發展，前景一片看好。
現在台中已通車的捷運有兩條線：
A.綠線：從北屯到烏日，它穿過了台中市目前幾個最精華的地方，以及台鐵南北各一個站，讓它整個出入的動線有一個很好的一個加乘效果。
B.紅線：台鐵捷運化、高架化。
什麼是台鐵捷運化？主要是增加班次及車站間的密集度，讓台鐵感覺像是捷運一樣。
而更成功的是，台鐵的高架化讓前後站原本被阻隔的地方獲得連通，進而促成兩側的商圈縫合。
然而很多人都說目前捷運只有綠線及紅線，對市中心通勤的實質助益不大。
現階段這是事實也被認同的，相對來講末端站點的部分影響會較大，對於兩端烏日跟北屯的拉抬效果，相對比較明顯。
緊接著未來應該是第三條的藍線，
規劃從東區糖廠然後一路到台中港，成為連接山線及海線的主要軌道。
(經東區、中區、西區、西屯區，到海線的沙鹿、梧棲)
而如果蓋好相對最受惠區的一樣還是會是端點的海線及東區。
橘線則是最近才剛送出審議，
號稱台中的機場線，
將從市區的部分到台中國際機場，
主要溝通山城區的霧峰、大里，經水湳轉運站到台中機場。
(經南部的霧峰、大里、南區、東區、北區、北屯、西屯、大雅跟沙鹿)
而主要受惠部分會是大里、霧峰，然後到西屯的水湳轉運站。
小結：
捷運的通車其實會讓這些末端點到市區的距離，不管是在心理上或實質上變近，房價自然就會跟上。
(3)高鐵
現在如果要到台中，
最快的方式就是搭高鐵到烏日站，再搭捷運到市區，這顯然對台中的都市發展有所加成。
但是烏日站附近的房價是否也會跟桃園或新竹一樣，會獲得更佳的發展效益呢？
普遍認為它未來還是會比較像是台中的一個轉運中心，
較沒有辦法像新竹或是桃園的青埔一樣發展成大商圈。
主要因為高鐵台中站的地理位置有所受限，由於筏子溪、國道一號高架以及台鐵沒有高架化的影響，
讓烏日高鐵區整體的地形受到切割，
商業區跟住宅區的連動性不強。
再加上住宅區本身有一些限制，
例如烏溪上面有高壓電塔，以及附近有垃圾焚化廠等等。
但主要還是因為基地面積受限，較無法發展成像青埔這樣的大商圈。
3.重劃區規劃與都市縫合
台中的重劃區不像是一般人所想的位在偏僻的區域，沒有什麼生活機能。
而是大多都是在舊市區兩個商圈之間，
相對來講，
生活機能都不會是太大的問題。
而如果生活機能不是大問題，又能有新的房屋，
大家都會搶著買進，這也就發揮了都市縫合的效應。
三、台中哪些區域最具潛力呢？
專家普遍看好的區域有些共通性，可以歸結為『74環內尚未開發的區域』。
包含南邊的13期、水湳經貿園區，北邊的14期以及機捷特區。
而未來預估水湳經貿園區房價更會成為蛋黃區。
1.13期
南屯的13期重劃區，
往北串連南七期跟八期的發展優勢，往南則串連烏日精華區以及中山醫大學、大慶車站商圈，發展可期。
2.水湳經貿園區
倚靠逢甲商圈，在市中心旁邊，但得天獨厚擁有基地面積大的優勢(因為是舊機場的保留區域)，未來綠覆率高，且鄰近中科、中工，就業近。目前台中的重大建設都在這裡，發展令人注目。
3.14期
鄰近崇德商圈的重劃區。
4.機捷特區
Costco利多以及捷運G0站。
四、台中精華區域房價總結區分
第一級(蛋黃區）：
例如：七期、五期、八期、草悟道、綠園道、科博館、水湳經貿園區
第二級：
例如：十二期、四期、逢甲、單元二、后庄、站前、中科、十四期、十三期
第三級：
例如：烏日、機捷、嶺東、松竹、十一期
第四級：
例如：大里、太平、大雅、潭子、豐原、沙鹿
第五級：
例如：海線
以上是阿霖對於台中區域發展的學習筆記，主要觀點來自樂居創辦人李奕農老師，其對於房市的見解及邏輯著實令人佩服。
如果有任何台中房市有關的議題，也歡迎跟阿霖交流，互相學習。